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倒霉买到"凶宅"怎么化解 签买卖合同写清条款

濮阳房产  发布日期:2015/8/18 16:14:01
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签买卖合同写清条款“无有怕” “口头合同”也“有得倾”

“有 一种二手房最难卖,无论它在繁华闹市或是景观绝佳,只要一旦发生过恶性事件,戴上‘凶宅’的十字架就注定出售之途非常艰辛。”记者几年前曾经探讨过凶宅的 问题,地产人士也表示由于信息发达,有杀人放火之类的事情发生,新闻报道巨细无遗描述过程,包括栋号和门牌号也一并曝光,业主摊上此事也无可奈何。"凶 宅"很多时候是由租客原因发生不幸事件而造成,一位地产人士表示,作为地产中介,他们没有通天眼,不会预知过去未来。租客签约时斯斯文文,但后来发生不幸 事件,的确让人大跌眼镜。

“凶宅”是小概率事 件,不过若摊上某位买家头上,这就是天大的事情。如今二手房买家为避免买到凶宅已锻炼成柯南的本事,走访邻居打听房屋过往历史,还要上网查询小区新闻。根 据广州市房地产中介协会律师的介绍,如果买家对“凶宅”非常忌讳,除了口头向业主和中介查询外,最有力的武器是合同条款。买家应该在合同中清晰写明有关事 项,业主和中介隐瞒“凶宅”历史就不能“侧侧膊”就过去。

广州日报记者李凤荷

故事一:妻子怀孕买到“凶宅” 仲裁撑腰退房

吴先生通过某中介看中海珠区某物业,并与该物业业主陈女士协商房屋买卖事宜。吴先生明确向陈女士表示其妻子已怀孕,要求房屋必须吉利,并主动咨询房屋是否曾 经死过人,陈女士对此表示该房屋未曾有人去世。事后,吴先生与陈女士签订《房屋买卖合同》,并一次性支付全额房款120万元,以及在中介公司协助下办理过 户手续。

两个月后,吴先生得知该房屋曾发生跳 楼自杀身亡的事件,迅速找到陈女士协商退房事宜,但陈女士称房屋并不影响使用,拒绝退房。吴先生便向仲裁委员会提起仲裁,要求撤销《房屋买卖合同》及陈女 士退还购房款120万元。经审查,业主陈女士未如实向吴先生告知该物业曾发生跳楼自杀身亡事件,造成吴先生重大误解。最终,仲裁委根据《合同法》第五十四 条、第五十八条及第一百五十四条规定,裁决支持吴先生的全部仲裁请求。

专家分析:隐瞒“凶宅” 误导买家购买决定

《合同法》第五十四条规定:“下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。一方 以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”第五十八规定:“合同 无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有 过错的,应当各自承担相应的责任。”第一百五十四条规定:“当事人对标的物的质量要求没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,适 用本法第六十二条第一项的规定。”

本案中,买 卖双方在协商房屋买卖事宜时,吴先生已明确表示要求房屋吉利,并主动咨询房屋是否曾经死过人。但陈女士未如实向吴先生告知有人跳楼死亡一事,已违背《合同 法》的诚实信用原则。而且,按照传统习俗的一般理解,有人跳楼自杀会对购房者造成严重的心理阴影和心理障碍,足以影响其作出是否购房的决定。

故事二:介绍买家买“凶宅” 经纪赔5000元

李某打算与拍拖多年的女友在广州结婚生活,遂委托某中介公司经纪陈某寻找物业,并强调不得为“凶宅”。在陈某多次介绍下,李某看中天河区某物业。李某与经纪 人员陈某商量交易事宜时,再三询问该物业是否为凶宅。陈某表示该物业绝对吉利,并以书面形式向李某承诺:“若物业为‘凶宅’,陈某向李某返还中介费3万元 及赔偿经济损失1万元。”事后,李某就该物业与业主签订《房屋买卖合同》,并向中介公司支付中介费3万元。

之后,李某在与附近市民闲聊时得知该物业内曾发生凶杀案,便找经纪人员陈某要求返还中介费3万元及赔偿经济损失1万元。陈某表示“凶宅”事宜不属于经纪人员 告知义务的内容,故只愿返还中介费3万元,拒绝赔偿经济损失。李某一怒之下,向法院提起诉讼,要求经纪人员陈某返还中介费3万元及赔偿经济损失1万元。

法院经审查,该物业曾发生过凶杀事件,但陈某在未调查清楚的情况下,以书面形式向李某承诺该物业非凶宅,并表示若为凶宅,将返还中介费3万元及赔偿经济损失1万元。最终,在法院的调解下,陈某向李某返还中介费3万元及赔偿经济损失5000元。

专家分析:非法定告知义务也要担责

《房地产经纪管理办法》第二十五条规定:“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为:(三)以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务,诱骗消费者 交易或者强迫交易。”《广州市房地产中介服务管理条例》第十四条:“房地产中介服务机构向服务对象提供房地产中介服务时,应当书面说明下列事项:(二)中 介服务涉及的房地产的权属、面积、使用年限、用途、抵押、租赁、使用限制等基本情况。”及第二十四条规定:“房地产中介服务机构以及人员在房地产中介服务 活动中不得有下列行为:(二)提供虚假材料或者隐瞒真实情况。”

“凶宅”虽不属于经纪人员法定告知义务的内容。但在当事人双方同意将该内容作为合同(包括口头合同)中的条件之一时,经纪人员有义务对该内容调查核实并如实告 知对方,不得在未调查清楚的情况下,向消费者提供虚假信息或作出虚假承诺。在本案中,李某已多次强调该物业不得为凶宅,但经纪人员陈某在未调查清楚的情况 下,依然向李某作出非凶宅的虚假承诺,导致李某遭受损失。

教你几招识别“凶宅”

买家若对“凶宅”有所避讳,可在合同中明确房屋的条件,并应多方探听业主出售房屋的情况,比如到辖区派出所了解或将其购买房屋地址作为关键字在网上搜索。同 时,买家也可要求业主在合同中约定信息披露条款,如“业主保证所出售房屋中未曾发生过非正常死亡、严重刑事案件等可能导致买家心理不安的情况。若买家发现 房屋中曾经发生过上述情况而业主未曾予以书面披露,买家有权解除合同并要求业主赔偿10万元”之类的合同条款。

这样的约定可以督促业主披露房屋信息,也可以让买家在发生纠纷寻求法律救济时有据可依。另外,业主如自身房屋曾发生过非正常死亡、严重刑事案件等事实,应遵守诚实信用原则,主动向买家说明,并以书面形式予以告知。

对于中介公司及经纪人员在向消费者提供中介服务时,除要按照行业规章制度的规定,如实告知物业的权属、面积、使用年限、用途、抵押、租赁、使用限制等基本情 况外,对于非告知义务的内容,应当秉承诚实信用原则,根据消费者的要求如实调查、了解和反映情况,不应未做调查就随意承诺,或提供虚假信息或作虚假承诺, 误导或诱骗消费者交易。若消费者对“凶宅”有所避讳,且需中介公司及经纪人员配合调查的,应明确向其告知,并在合同中明确约定房屋的条件。

文章来源:搜狐焦点
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